CONCORRÊNCIA PÚBLICA NA CAIXA FEDERAL





Costumamos nos referir às execuções extrajudiciais promovidas (direta ou indiretamente) pela CEF por meio de expressões tais quais “Leilões da Caixa”, “Leilões da CEF”, “Leilões de Imóveis da Caixa” ou simplesmente “Leilões de Imóveis”. No entanto, é preciso deixar claro para o leitor que essas expressões não denotam uma única e mesma modalidade de aquisição de imóveis da Caixa Econômica Federal. Na verdade, são pelo menos duas modalidades principais que estão em jogo: os Leilões e as Concorrências Públicas. Nessa postagem, tentaremos esclarecer as principais diferenças envolvidas entre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF.

Os Leilões são marcados principalmente pelo fato de que os lances são feitos verbalmente (ou levantando uma plaquinha) e pelo fato de que são bem menos burocratizados. Para participar de um Leilão de Imóveis da Caixa Econômica, o interessado só precisa comparecer ao local onde o leilão será realizado (conforme consta no edital), munido de documentos pessoais (CPF e RG) e de dois cheques (um para pagamento da comissão do leiloeiro e outro para pagamento do sinal) - podendo fazer tais pagamentos em dinheiro, se preferir. Não há necessidade de fazer qualquer tipo de inscrição prévia.


As Concorrências Públicas, por sua vez, são mais burocratizadas e não envolvem lances verbais. Os lances são feitos por escrito, através do Formulário de Proposta (documento que acompanha o edital) e devem ser entregues (em local indicado no edital ou em qualquer agência da CEF) em envelope lacrado, acompanhados do comprovante do depósito caução (sinal), que pode ser feito em qualquer agência da CEF.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de um Leilão da Caixa Econômica são as seguintes: (i)Comissão do Leiloeiro (5% do valor de arrematação), (ii) Sinal (5% do valor de arrematação), (iii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), e (iv) pagamento do restante do valor do imóvel (valor de arrematação menos 5% referente ao sinal); tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel, o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de Concorrência Pública da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Depósito Caução (5% do valor de avaliação), (ii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), (iii) pagamento do restante do valor do imóvel; tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

Como se vê, a diferença entre as despesas fica por conta do fato de que, nos Leilões, há a Comissão do Leiloeiro, ao passo que, nas Concorrências Públicas, essa despesa não existe.

Em ambas as modalidades, são admitidos lances para (a) pagamento à vista, (b) com recursos do FGTS, (c)Consórcio Caixa e (d) financiamento habitacional. No entanto, existem regras que, conforme veremos, comprometem a competitividade dos participantes.
Nos Leilões, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional devem comparecer ao leilão munidos do Documento de Habilitação Prévia (cujo modelo consta no edital), que deverá ser solicitado (antes do leilão) em uma agência da Caixa. A partir daí, o interessado estará habilitado para participar do Leilão da Caixa, mas terá que seguir algumas regras que comprometem a competitividade dos lances e que constam no edital. 

Uma dessas regras é a seguinte: o interessado que pretende pagar o imóvel com financiamento só poderá fazer dois tipos de “lances”, (1) reduzir o valor máximo do financiamento e (2) reduzir o prazo máximo de financiamento, ambos constantes no Documento de Habilitação Prévia, entregue ao leiloeiro no ato do leilão.

Nas Concorrências Públicas, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional, devem comparecer a uma agência da Caixa Econômica para obter financiamento habitacional e/ou liberação do FGTS. 

A regra que compromete a competitividade de quem pretende se valer de financiamento ou consórcio diz respeito ao deságio de 20% que incide sobre os valores financiados. Por exemplo, se o valor total do lance é de 120 mil reais, sendo 100 mil reais em financiamento, o valor a ser considerado para efeito de determinar o vencedor da Concorrência Pública será a entrada de 20 mil reais acrescida de 80% do valor financiado, ou seja, acrescida de 80% de 100 mil, o que dá 80 mil reais. Nesse caso, o lance desse participante hipotético será o seguinte: 20 mil (entrada) + 80 mil (que equivale a 80% dos 100 mil financiados), o que resulta no montante de 100 mil. Esse valor de 100 mil é usado unicamente para determinar o vencedor da Concorrência Pública. O valor a ser pago por esse participante hipotético continua sendo de 120 mil (20 mil + 100 mil financiados), mas contará como se fosse 100 mil na avaliação do lance vencedor.


Um detalhe curioso dos Leilões é que parecem chamar mais a atenção das pessoas. Em geral, há mais participantes, provavelmente em decorrência da pouca burocracia envolvida na habilitação (basta ir até o local indicado no edital). Além disso, eles têm uma dose a mais de emoção, já que os lances são feitos verbalmente e é permitido "retrucar" o lance dos demais participantes.