IMÓVEL EM LEILÃO É MAIS BARATO

Preço é até 40% menor do que o valor de mercado, mas o negócio exige cuidados

Uma opção interessante para quem quer comprar um imóvel é a aquisição de bens que estão sendo leiloados. Por meio do leilão, é possível arrematar imóveis até 40% mais baratos do que os valores praticados no mercado. Mas, antes do arremate, é aconselhável se inteirar sobre a operação.

“É preciso sanar todas as dúvidas sobre o imóvel e também sobre a operação antes de fechar negócio”, reforça Magno Rocha, da Rocha Leilões. Uma das exigências do leilão é a publicação de edital, em jornal impresso, onde devem constar várias informações. “O edital traz o preço mínimo, as características e o estado de conservação do imóvel, e também se o proprietário tem alguma dívida que pode ser passada ao comprador”, explica o leiloeiro.

Glossário :

Conheça alguns termos antes de arrematar o bem em leilão:

- Arrematação: transferência forçada de bens a quem ofereceu o maior lance.

- Avaliação: estabelece o valor de venda do bem, impedindo que o devedor tenha seu imóvel vendido por um preço muito baixo.

- Credor hipotecário: alguém que tem um valor para receber e se garantiu com uma hipoteca.

- Edital: documento que estipula as regras do leilão. É disponibilizado também em meio eletrônico.

- Hasta pública: em Roma, chamavam-se os cidadãos à praça para o leilão judicial. Uma lança – a hasta – era colocada à frente de quem desse o maior lance. Daí a expressão “hasta pública” hoje empregada para a venda judicial.

Preço

Uma das limitações da compra nessa modalidade é a forma de pagamento. Para leilão judicial (leia mais no quadro ao lado), é preciso fazer o pagamento à vista, por depósito judicial. “Nesses casos, quem costuma comprar são investidores, que têm dinheiro disponível”, diz Rocha. Já nos leilões extrajudiciais há, inclusive, possibilidade de financiamento.

Além do preço do imóvel, quem arremata também deve pagar a comissão do leiloeiro – 5% sobre o valor do bem –, as custas de cartório e ainda eventuais ônus deixados pelo antigo proprietário, como IPTU ou condomínio.

Imóvel ocupado

Se o imóvel ainda está sendo usado pelo proprietário, é provável que o comprador não consiga visitar a unidade. “Em casos que envolvam decisão judicial, é preciso pedir autorização ao juiz para fazer a visita”, explica o leiloeiro Rocha. Se houver recusa para conhecer o interior do imóvel, é importante observar o aspecto externo. “O comprador deve avaliar pelo menos a parte externa e detalhes como a conservação da unidade e a vizinhança”, explica o advogado Gabriel Schulman, coordenador do curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da Universidade Positivo.

Quando ainda há gente morando no imóvel, é possível que o processo para ocupar o bem seja longo. “Lembre-se da possível demora, dificuldade e custos envolvidos. Em muitos casos, será necessária uma ação para a desocupação”, indica.

Caminho

Há várias possibilidades para um imóvel ser levado a leilão. A origem do imóvel também influencia os riscos assumidos pelo comprador, explica o advogado. “A situação mais comum é quando uma pessoa não consegue pagar suas dívidas. O credor busca bens do devedor, inclusive imóveis. Usualmente, o credor vai ao Judiciário para cobrar e indica que o imóvel seja levado à praça, o que popularmente é dito como ‘levado a leilão’”, explica Schulman.

Outra situação que pode resultar em leilão é a falta de consenso em um imóvel com mais de um dono. “Um exemplo típico é o apartamento herdado por vários irmãos. Se não chegam a uma solução sobre a destinação e o valor, podem vender o imóvel judicialmente”, relata.

O leilão também pode ser a saída para quem quer vender um imóvel rapidamente. Como a venda costuma levar, em média, 40 dias, a praça é o caminho para quem busca liquidez. “A venda pode sair por um preço mais baixo, mas o dinheiro vem mais rápido”, comenta Magno Rocha.

Editais em jornais impressos e sites anunciam leilões

A Caixa Econômica Federal, líder de oferta de crédito imobiliário no país, faz leilões de imóveis para vender as unidades que estavam sendo financiadas pela própria instituição e que passaram pelo processo de retomada. Nos contratos feitos via alienação fiduciária, a inadimplência de três meses do comprador já possibilita que o imóvel volte para o banco, que os coloca então para revenda.

Pessoas físicas e jurídicas podem adquirir os imóveis em leilões sem obrigatoriedade de cadastro prévio. Os editais são publicados em jornais – basta comparecer no dia e no local informado para dar os lances. As informações sobre os leilões da Caixa podem ser encontradas na internet (www.caixa.gov.br) .

Outros bancos, empresas e leiloeiros também oferecem leilões, mas não há um lugar que concentre informações sobre todos os editais disponíveis. É possível acompanhar a publicação de editais nos jornais ou procurar cada empresa.

A Caixa informa que o leilão é o último recurso utilizado pela instituição para a quitação da dívida do mutuário inadimplente. Os imóveis que não foram vendidos em leilão são levados à licitação por meio de concorrência pública.