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VAI COMPRAR EM LEILÃO - VEJA OS CUIDADOS!!



SÃO PAULO - A compra de um imóvel em leilão pode gerar uma economia de 20% a 50%, em relação ao preço de mercado. Contudo, alertam especialistas, para que a economia valha a pena e a aquisição não se transforme em um pesadelo, é preciso tomar alguns cuidados.

De acordo com o diretor de operações imobiliárias do Portal de Documentos – empresa especializada na gestão de documentos digitais com valor jurídico -, Marcos Caielli, os interessados em adquirir um imóvel por meio de leilão, devem desconfiar de ofertas que prometem descontos de 50% ou mais no imóvel. Geralmente, explica ele, isso pode ser indício de problema.

O advogado, especialista em direito imobiliário, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, José Antônio Costa Almeida, concorda e completa: “Os leilões têm um risco maior, por isso possuem preços menores. Não recomendaria, por exemplo, a compra de um primeiro imóvel em leilão, visto que há diversas situações que podem trazer a anulação do evento”, argumenta.
Antes de decidir se participa ou não, é essencial ler o edital (Getty Images)


Problemas

Dentre as dores de cabeça mais comuns que podem ser enfrentadas por quem compra um imóvel em leilão estão as dívidas da propriedade, como débitos condominiais e municipais, a casa ou apartamento necessitar de uma grande reforma e ainda o fato do imóvel estar ocupado, o que pode gerar um processo na justiça.

No geral, os imóveis ocupados são os principais desafios de quem vai comprar um imóvel em leilão, sendo que, em muitos casos, é melhor o comprador repensar a intenção da aquisição, aconselha Almeida. “Sempre é válido visitar o imóvel antes e tentar resolver a questão amigavelmente. Contudo, via de regra, a pessoa não desocupa o imóvel sem que haja um pedido de reintegração de posse na Justiça.”

ENTENDENDO UM POUQUINHO SOBRE LEILÃO


DIOGO LIVÉRIO: "LEILÕES SÃO A PRIMEIRA OPÇÃO PARA COMPRAR CASA"


Por Paulo Moutinho



"No início, o mercado [de leilões] era mais para investidores que são mediadores para clientes finais. Mas cada vez mais as pessoas estão a tomar conhecimento de que esta é uma excelente alternativa", sublinha Diogo Livério, director comercial da Euro Estates.

Como estão a evoluir o negócio dos leilões de imóveis?

O ano passado foi um bocadinho a consolidação de 2011. Aumentámos o número de leilões e de imóveis em leilão. Mas os resultados têm sido os mesmos do ano anterior. O gráfico estava a subir e estabilizou.

O que explica isso?

Podemos ter casas fantásticas, mas se as pessoas não tiverem capacidade para as adquirir, não adquirem. O que tem acontecido é que cada vez mais temos tido clientes finais a virem aos leilões. Cada vez mais as pessoas têm escolhido os leilões como a primeira opção para encontrar a sua casa.

Antes era mais para investidores?

No início, o mercado era mais para investidores que são mediadores para clientes finais. Mas cada vez mais as pessoas estão a tomar conhecimento de que esta é uma excelente alternativa. Temos não só o preço, mas também o sinal que é atractivo por ser muito baixo, e as condições de crédito que os bancos oferecem para os imóveis, como o financiamento a 100%, com "spreads" muito baixos. 

O travão às condições especiais funcionou ou não?

IMÓVEL EM LEILÃO É MAIS BARATO


Preço é até 40% menor do que o valor de mercado, mas o negócio exige cuidados



Uma opção interessante para quem quer comprar um imóvel é a aquisição de bens que estão sendo leiloados. Por meio do leilão, é possível arrematar imóveis até 40% mais baratos do que os valores praticados no mercado. Mas, antes do arremate, é aconselhável se inteirar sobre a operação.

“É preciso sanar todas as dúvidas sobre o imóvel e também sobre a operação antes de fechar negócio”, reforça Magno Rocha, da Rocha Leilões. Uma das exigências do leilão é a publicação de edital, em jornal impresso, onde devem constar várias informações. “O edital traz o preço mínimo, as características e o estado de conservação do imóvel, e também se o proprietário tem alguma dívida que pode ser passada ao comprador”, explica o leiloeiro.

Glossário :

Conheça alguns termos antes de arrematar o bem em leilão:

- Arrematação: transferência forçada de bens a quem ofereceu o maior lance.

- Avaliação: estabelece o valor de venda do bem, impedindo que o devedor tenha seu imóvel vendido por um preço muito baixo.

- Credor hipotecário: alguém que tem um valor para receber e se garantiu com uma hipoteca.

- Edital: documento que estipula as regras do leilão. É disponibilizado também em meio eletrônico.

- Hasta pública: em Roma, chamavam-se os cidadãos à praça para o leilão judicial. Uma lança – a hasta – era colocada à frente de quem desse o maior lance. Daí a expressão “hasta pública” hoje empregada para a venda judicial.


DESPEJO OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA


Podemos aprender muitas coisas com o juiz relator desse caso, precisamente porque o seu texto é explicativo (como exige a lei, neste caso) e pode ser compreendido até mesmo por quem não tem afinidade com o direito. O mais importante para os nossos interesses, no entanto, é entender o instrumento pelo qual alcançamos na Justiça a determinação de desocupação (rápida) do imóvel arrematado. Refiro-me à Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.






No contexto que nos interessa aqui, a Imissão de Posse pode ser entendida como o ato pelo qual, mediante mandado judicial, o arrematante do imóvel alcança a posse direta do bem, ou ainda, como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem.



Quando o imóvel arrematado ainda está ocupado pelo ex-mutuário (como ocorre em quase todos os casos), ainda que já tenha feito a transcrição da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante não poderá desfrutar do bem. Neste caso, o arrematante tem a posse indireta do imóvel, já que a Carta de Arrematação lhe conferirá a propriedade do imóvel. No entanto, a posse direta do imóvel estará impedida pela permanência do ex-mutuário no imóvel.




Para alcançar a posse direta do imóvel, o arrematante terá que entrar na Justiça contra o ex-mutuário com uma ação de Imissão de Posse. Veja o que diz o Decreto-Lei 70/66, em seu artigo 37, parágrafo 2º, sobre esse assunto:

"Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação".


Para matar a curiosidade do leitor, trago abaixo o parágrafo 3º referido acima:

"A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão".

O pedido de Antecipação de Tutela, por sua vez, complementará a ação de Imissão de Posse, conferindo agilidade ao processo, tendo em vista desocupar o imóvel o mais rápido possível. Vejamos uma definição:

A Antecipação de Tutela consiste em um pedido feito ao juiz para que se antecipe os efeitos da sentença já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto.

Para o arrematante que entrou na Justiça contra o ex-mutuário para desocupar o imóvel (ação de Imissão de Posse), o pedido de Antecipação de Tutela, se concedido pelo juiz, determinará a desocupação do imóvel já no início do processo, para que o autor (arrematante) não tenha que esperar até o final da ação e, portanto, seja honerado pela morosidade da Justiça.


Para ser concedida, o juiz relator do caso real que apresentamos acima menciona dois requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca das alegações do requerente e (ii) fundado receio de dano irreparável.


O primeiro requisito é satisfeito pela apresentação da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis, documento que o arrematante não deverá ter dificuldade de obter, já que a Caixa Econômica garante a legalidade da documentação.


O segundo requisito é satisfeito pelo fato de que, sendo recusado o pedido de Antecipação de Tutela, o ex-mutuário permaneceria no imóvel arrematado até o final da ação, causando prejuízos irreparáveis ao arrematante do imóvel, que responderia pelas despesas (condomínio, IPTU, financiamento, etc.) sem poder usufruir do bem.





Assim, se a ação de Imissão de Posse (não é ação de Reintegração de Posse, nem de Despejo) consiste no instrumento através do qual o arrematante alcançará na Justiça a determinação para que o ex-mutuário desocupe o imóvel, o pedido de Antecipação de Tutela será útil não apenas para que o imóvel seja desocupado, mas para que seja desocupado já no início do processo e o arrematante não tenha que aguardar até o final da ação.


No entanto, nem sempre o juiz concede a Antecipação de Tutela, ou seja, nem sempre o juiz determina a desocupação do imóvel já no início da ação de Imissão de Posse. O caso predominante em que essa recusa se dá ocorre sobretudo quando há o que os juristas denominam "risco de evicção de direito".

IMISSÃO DE POSSE


Depois de arrematar em um leilão ou concorrência pública da Caixa Econômica o imóvel que você escolheu, chega o momento mais delicado de toda a operação: o processo de despejo do morador e desocupação do imóvel. Afinal, nunca é demais lembrar, a grande maioria dos imóveis leiloados pela Caixa Econômica Federal ainda está ocupada pelos ex-mutuários. 

Em linhas gerais, a Ação de Imissão de Posse pode ser entendida como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem.

Note que essa definição é muito útil para quem arrematou ou pretende arrematar um imóvel em Leilão ou Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal. Afinal, ao adquirir um imóvel adjudicado da Caixa Econômica (imóvel ocupado) e transcrever a carta de arrematação ou título de aquisição no Cartório de Registro de Imóveis, o que o arrematante consolida é a posse indireta do imóvel. De fato, embora se torne oficialmente o proprietário do bem (através da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis), ainda não poderá desfrutar do imóvel, devido ao fato de o ex-mutuário ainda residir nele. 

Como é natural que o ex-mutuário resista em desocupar o imóvel pela "boa conversa", mesmo quando já foi derrotado na Justiça pela Caixa Econômica, o arrematante deverá acionar o ex-mutuário na Justiça através de Ação de Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA


A Antecipação de Tutela, por sua vez, consiste em um pedido feito ao juiz para que os efeitos da sentença sejam antecipados já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto:

"O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Incluído pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)"