DESPEJO OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA

Podemos aprender muitas coisas com o juiz relator desse caso, precisamente porque o seu texto é explicativo (como exige a lei, neste caso) e pode ser compreendido até mesmo por quem não tem afinidade com o direito. O mais importante para os nossos interesses, no entanto, é entender o instrumento pelo qual alcançamos na Justiça a determinação de desocupação (rápida) do imóvel arrematado. Refiro-me à Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

No contexto que nos interessa aqui, a Imissão de Posse pode ser entendida como o ato pelo qual, mediante mandado judicial, o arrematante do imóvel alcança a posse direta do bem, ou ainda, como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem.

Quando o imóvel arrematado ainda está ocupado pelo ex-mutuário (como ocorre em quase todos os casos), ainda que já tenha feito a transcrição da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante não poderá desfrutar do bem. Neste caso, o arrematante tem a posse indireta do imóvel, já que a Carta de Arrematação lhe conferirá a propriedade do imóvel. No entanto, a posse direta do imóvel estará impedida pela permanência do ex-mutuário no imóvel.

Para alcançar a posse direta do imóvel, o arrematante terá que entrar na Justiça contra o ex-mutuário com uma ação de Imissão de Posse. Veja o que diz o Decreto-Lei 70/66, em seu artigo 37, parágrafo 2º, sobre esse assunto:

"Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação".

Para matar a curiosidade do leitor, trago abaixo o parágrafo 3º referido acima:

"A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão".

O pedido de Antecipação de Tutela, por sua vez, complementará a ação de Imissão de Posse, conferindo agilidade ao processo, tendo em vista desocupar o imóvel o mais rápido possível. Vejamos uma definição:

A Antecipação de Tutela consiste em um pedido feito ao juiz para que se antecipe os efeitos da sentença já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto.

Para o arrematante que entrou na Justiça contra o ex-mutuário para desocupar o imóvel (ação de Imissão de Posse), o pedido de Antecipação de Tutela, se concedido pelo juiz, determinará a desocupação do imóvel já no início do processo, para que o autor (arrematante) não tenha que esperar até o final da ação e, portanto, seja honerado pela morosidade da Justiça.

Para ser concedida, o juiz relator do caso real que apresentamos acima menciona dois requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca das alegações do requerente e (ii) fundado receio de dano irreparável.

O primeiro requisito é satisfeito pela apresentação da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis, documento que o arrematante não deverá ter dificuldade de obter, já que a Caixa Econômica garante a legalidade da documentação.

O segundo requisito é satisfeito pelo fato de que, sendo recusado o pedido de Antecipação de Tutela, o ex-mutuário permaneceria no imóvel arrematado até o final da ação, causando prejuízos irreparáveis ao arrematante do imóvel, que responderia pelas despesas (condomínio, IPTU, financiamento, etc.) sem poder usufruir do bem.

Assim, se a ação de Imissão de Posse (não é ação de Reintegração de Posse, nem de Despejo) consiste no instrumento através do qual o arrematante alcançará na Justiça a determinação para que o ex-mutuário desocupe o imóvel, o pedido de Antecipação de Tutela será útil não apenas para que o imóvel seja desocupado, mas para que seja desocupado já no início do processo e o arrematante não tenha que aguardar até o final da ação.

No entanto, nem sempre o juiz concede a Antecipação de Tutela, ou seja, nem sempre o juiz determina a desocupação do imóvel já no início da ação de Imissão de Posse. O caso predominante em que essa recusa se dá ocorre sobretudo quando há o que os juristas denominam "risco de evicção de direito".